À la mémoire de José Ángel Gallegos Gómez, combattant infatigable contre la violence immobilière, qui s’est consacré corps et âme à la défense des droits bafoués de ses victimes et qui a fustigé sans relâche la soumission des pouvoirs « souverains » aux diktats de la mafia financière et immobilière.
In memoriam et ad honorem
« Le marché immobilier n’est en aucun cas un mécanisme infaillible, ni même intelligent, qui, sous la direction d’une main invisible, conduirait à des villes parfaites et équilibrées. Il s’agit plutôt d’un lieu de combat où s’affrontent des sujets de nature très différente et où le plus fort l’emporte. Le résultat est donc loin de cette Arcadie idéale et se rapproche davantage du champ de bataille terrestre – pour ne pas dire infernal – que constituent les villes capitalistes » – Samuel Jaramillo
Histoires d’horreur
« Une métonymie du monde moderne ». C’est ainsi que le géographe et urbaniste Brett Christophers caractérise l’histoire mouvementée de l’urbanisation Summer House. Il s’agit d’un complexe d’appartements à louer « assez anodin » situé sur l’île d’Alameda, dans la baie paradisiaque de San Francisco, dont Christophers qualifie les récentes vicissitudes d’histoire « cauchemardesque ».
Le calvaire des malheureux locataires a commencé au milieu des années 90, lorsque le complexe a été racheté par Fifteen Group, un fonds de gestion d’actifs immobiliers de taille moyenne basé en Floride, plus connu sous le nom de fonds « opportunistes » ou « vautours ». Après dix ans d’abandon et de plaintes incessantes – décrites par un journal local comme « des histoires d’horreur : problèmes de plomberie et de gouttières, pannes électriques, toits qui fuient, etc. » – les locataires ont reçu en 2004 la télécopie certifiée tant redoutée, leur annonçant sans ambages le non-renouvellement de tous les contrats. L’alibi utilisé par le fonds fait partie du modus operandi habituel dans ce type de processus : la prétendue nécessité de procéder à une rénovation urgente et complète des propriétés, dont la détérioration avait été provoquée intentionnellement.
Cependant, les nouveaux résidents ne trouvèrent pas pour autant la paix et la tranquillité dans leurs appartements flambant neufs. Après deux nouveaux changements de propriétaire au cours des années mouvementées qui ont suivi la crise financière de 2008, en 2017, un autre fonds opportuniste appelé Kennedy Wilson décide de se débarrasser définitivement du complexe, non sans avoir obtenu au préalable un « modeste » rendement de 700 %. Entre-temps, les loyers en arrivèrent à tripler leur prix et par ailleurs les plaintes amères des résidents, concernant le manque d’entretien et la négligence de l’administrateur des propriétés, continuèrent.
Comme l’explique Christophers, un voile de mystère entoura cette transaction lucrative :
« Dans l’article du San Francisco Business Times qui rendait compte de l’accord de 2017, on pouvait lire une phrase surprenante : « Kennedy Wilson a refusé de révéler l’identité de l’acheteur ».
Avec le temps, l’identité des nouveaux propriétaires a été révélée : il s’agissait du Blackstone Group, basé à New York, le plus grand fonds vautour au monde. Mais ce n’est pas parce que Blackstone a révélé cette information : Blackstone n’a jamais déclaré publiquement être le propriétaire ; Summer House est gérée par une autre société.
Quoi qu’il en soit, depuis que Blackstone a pris possession des lieux, les plaintes et le mécontentement des locataires, victimes de la négligence et de l’absentéisme des propriétaires, n’ont pas diminué et les loyers ont continué d’augmenter.
Quelles sont les caractéristiques spécifiques de cette histoire apparemment locale qui justifient que ce cas particulier soit désigné comme un symbole mondial de la « violence immobilière » ? La réponse catégorique de Christophers ne laisse aucun doute : « nous devons nous intéresser particulièrement à un type de propriété particulier, la quintessence de la modernité tardive, la propriété du capitalisme financier ».
À plus de 9 000 kilomètres de Summer House, dans le quartier de San Cristóbal de los Ángeles, situé dans la banlieue sud de Madrid – l’une des zones les plus durement touchées par la crise immobilière de 2008 – réside María Eugenia Ortega. Son histoire malheureuse représente sans aucun doute une autre « métonymie du monde moderne ».
Ortega, employée de la Communauté de Madrid dans l’aide à domicile pour les personnes âgées, a cru voir enfin la fin de son calvaire immobilier en 2013. Sa joie était due à la signature tant attendue de la dation en paiement – remise du logement à la banque en échange de l’extinction de la dette – et d’un loyer social pour son logement avec la Banco de Sabadell. C’était ainsi que prenaient fin cinq années de cauchemar judiciaire et personnel, après le non-paiement de son hypothèque en raison de la hausse insupportable des taux d’intérêt avant la crise de 2008. Cependant, cette solution apparente s’est avérée être un mirage éphémère et son espoir de stabilité a de nouveau volé en éclats. Peu avant la fin du contrat de location sociale en 2019, Ortega a subi un nouveau choc :
« En 2019, mon assistante sociale m’a appelé pour m’informer qu’elle ne pouvait plus m’aider car la banque venait de vendre l’appartement à un fonds, et que je serais très probablement contraint de le quitter ».
Dans le cadre de cette opération, la banque Banco de Sabadell vendit au fonds de capital-risque Cerberus 61 000 actifs immobiliers « toxiques » pour environ 3,9 milliards d’euros : une véritable aubaine. L’un de ces actifs, connus sous le nom de « pisos con bicho » (appartements avec des bestioles) dans le jargon expressif du secteur, était le logement où résidait Ortega. Ce n’était donc qu’une question de temps avant qu’elle ne reçoive le « maudit » courrier recommandé lui annonçant la non-renouvellement de son contrat. Les conséquences de cette « exclusion résidentielle » soudaine ont été dévastatrices : « Je souffre d’anxiété depuis longtemps, j’ai un taux de glycémie très instable, je souffre d’insomnie et je suis dans un état dépressif constant parce que je me retrouve seule avec une fille à charge et l’incertitude de ne pas savoir quand je vais être expulsée ». Face à l’impossibilité d’accéder à un loyer abordable, compte tenu du niveau prohibitif du marché, Ortega considère que la seule issue qui lui reste est l’occupation, une voie empruntée par de nombreux voisins du quartier dans la même situation.
Les situations difficiles décrites ci-dessus, tirées d’une myriade de cas similaires, illustrent la violence croissante exercée par les mécanismes prédateurs des pouvoirs capitalistes contre les conditions de subsistance élémentaires des classes populaires, parmi lesquelles l’accès à un logement décent occupe une place prépondérante.
« Ils sont prêts à détruire la vie des gens ». Cette déclaration sans appel, également reprise par Christophers, est tirée du témoignage de l’experte en urbanisme Elora Lee Raymond devant une commission du Congrès américain qui enquêtait sur les pratiques des bailleurs immobiliers, contrôlés par des gestionnaires d’actifs tels que Cerberus ou Blackstone. À la lumière des exemples cités, qui ne sont que deux exemples parmi d’autres du modus operandi de ces « honorables » institutions, cette affirmation ne semble pas du tout exagérée.
Le scénario cauchemardesque dans lequel s’est transformée l’obtention d’un bien essentiel au bon fonctionnement des mécanismes fondamentaux de la reproduction sociale – logement, éducation, santé, enracinement, etc. – reflète également de manière crue la fracture croissante qui se creuse dans nos sociétés prétendument « développées » : alors que pour la plupart, le logement constitue un lourd fardeau et une obsession permanente, pour ceux qui jouissent d’une « stabilité résidentielle », il est le fondement de leur sécurité vitale et de leur bien-être socio-économique. L’économiste marxiste et expert en urbanisme Samuel Jaramillo décrit le secteur immobilier moderne comme « un champ de bataille », propice à toutes sortes d’abus, compte tenu de l’énorme asymétrie de pouvoir qui existe dans les relations entre les groupes sociaux en conflit.
L’urbaniste Peter Marcuse et le sociologue David Madden, auteurs du texte « En défense du logement », recourent au concept psychiatrique de « sécurité ontologique » pour décrire la souffrance que la violence immobilière inflige à ses victimes :
« Aujourd’hui, beaucoup de gens sont anxieux au sujet de leur logement. Mais pour les plus pauvres, la précarité résidentielle est profondément déstabilisante. L’une des façons dont les chercheurs en logement comprennent cette expérience traumatisante est à travers le concept d’« insécurité ontologique ». La sécurité ontologique est le sentiment que la stabilité de notre petit monde peut être considérée comme acquise ».
Selon la sociologue Melinda Cooper, le facteur clé qui aggrave la crise de l’« accessibilité au logement » dans les pays occidentaux privilégiés « est la divergence croissante entre les salaires et la valeur des actifs, en particulier les prix de l’immobilier ». Le fossé entre les maigres revenus salariaux et le coût du logement – notamment, après la débâcle de 2008, la flambée des loyers – accentue les inégalités sociales et creuse le fossé entre ceux qui se trouvent dans les deux camps du « champ de bataille » immobilier, générant ce que Cooper appelle une « nouvelle division de classe ».
Et la fracture ne cesse de se creuser : les prix d’achat et de location atteignent actuellement des niveaux historiques, dépassant même les valeurs déjà stratosphériques atteintes lors de la bulle immobilière qui a éclaté en 2008, et l’effort nécessaire pour payer le loyer ne représente pas moins de la moitié du salaire moyen en Espagne. Sans parler de l’odyssée que représente l’accès au logement pour les jeunes générations, dont l’âge moyen d’émancipation dépasse largement la trentaine.
Toutefois, il convient ici de faire une mise en garde importante afin de bien situer la profondeur réelle de la fracture immobilière dans le tissu social : le fait que les fonds vautours sans scrupules, tels que Blackstone et Cerberus, représentent la « quintessence du capitalisme financier » et que leurs pratiques impitoyables constituent un véritable cauchemar pour leurs victimes ne signifie pas que le « propriétaire d’autrefois » – qui représente la grande majorité des bailleurs – n’applique pas la même logique de maximisation de la rente. Comme l’explique ironiquement Christophers, s’il existe des différences évidentes et importantes entre ces deux types de propriété, l’objectif de « recherche de la valeur d’échange » est pleinement partagé :
« En fait, malgré toute la mythologie aimable et diffuse incarnée par le propriétaire bon enfant et grisonnant d’autrefois, il n’y a aucune raison convaincante a priori de supposer que ce propriétaire soit moins axé sur la maximisation des profits qu’un gestionnaire d’actifs comme Blackstone. Si être un propriétaire financiarisé implique réellement de suivre la logique financière et la recherche de la valeur d’échange, quel propriétaire qui n’a pas un caractère philanthropique, qu’il s’agisse d’une œuvre caritative ou d’une entité publique, n’est pas financiarisé ? »
Jaramillo lui-même décrit le « propriétaire aux cheveux gris » comme un « proto-spéculateur », le différenciant du capitaliste propriétaire professionnel, mais soulignant également leur objectif commun :
« Actuellement, la portée de cette proto-spéculation s’étend, car si aujourd’hui la pratique consistant à acheter des terrains de manière fragmentée par de petits acquéreurs est en déclin, l’achat de biens immobiliers destinés à la location, avec cette logique d’agent commercial, est en expansion ».
L’activiste et expert du secteur immobilier Salva Torres fournit une donnée accablante sur l’élargissement progressif du fossé social entre la croissance exorbitante des loyers perçus par les « rentiers grisonnants » – l’âge moyen des propriétaires en Espagne est de 59 ans – et les maigres augmentations salariales :
« Les revenus d’environ trois millions de propriétaires, hors entreprises, qui déclarent louer des biens immobiliers, ont augmenté de 95 % depuis 2008, tandis que les salaires ont augmenté de 39 %. Ils bénéficient en outre d’allègements fiscaux scandaleux sur des logements qui, pour beaucoup, étaient auparavant des logements sociaux, financés par l’argent de tous ».
Comme le souligne Pablo Carmona, également militant et expert du secteur, auteur du texte « La démocratie des propriétaires », le calvaire que représente désormais l’accès au logement pour les classes populaires serait le signe, à notre insu, d’une contradiction sociale émergente :
« Par la petite porte, on pointe du doigt une contradiction fondamentale du système social, qui oppose les propriétaires qui louent au prix du marché pour maintenir un certain statut social et les locataires qui, de manière récurrente, en raison de problèmes de chômage, de précarité et d’emploi temporaire, peuvent se retrouver en situation d’impayés ».
Le sombre tableau esquissé ci-dessus soulève des questions pressantes, dont la réponse déterminera la formulation de stratégies visant à renforcer les luttes sociales dans ce « champ de bataille » qu’est devenu le marché immobilier.
Comment les processus décrits de « dépossession » des majorités sociales sont-ils liés à l’évolution dégénérative de l’organisation sociale régie par les « eaux glacées de l’intérêt égoïste » au cours des dernières décennies ? Quels sont les liens avec d’autres domaines de notre réalité amère, tels que les services de base qui soutiennent la reproduction sociale, les conditions de travail précaires ou l’écocide rampant, qui subissent également le double choc de la voracité capitaliste ? Pour tenter d’éclaircir ces questions cruciales, il convient de partir de l’analyse du contexte structurel du déclin du règne de l’argent et des marchandises, qui est la principale cause de son agressivité redoublée : existe-t-il un mécanisme interne dans l’engrenage de l’accumulation du capital qui provoque la dégradation accélérée et inexorable de l’organisation sociale soumise à son joug ?
La cellule tumorale
« Le crédit, qui est un revenu consommé avant d’avoir été généré, peut retarder le moment où le capitalisme atteindra ses limites systémiques, mais il ne peut l’abolir. Même la meilleure des thérapies intensives doit prendre fin un jour ». – Anselm Jappe
Les questions difficiles soulevées suscitent principalement deux interprétations parmi les forces politiques et sociales qui aspirent à la transformation. Dans le premier cas, l’accent serait mis sur les conséquences funestes du bouleversement social et politique provoqué par l’irruption du néolibéralisme il y a un demi-siècle et sur les effets délétères de l’hégémonie du capital financier, rentier et spéculatif sur l’économie productive exsangue, le niveau de vie des populations et les droits fondamentaux des majorités sociales.
L’application de la « thérapie de choc » des politiques néolibérales, après le coup d’État perpétré par la Dame de fer et son homologue américain, un médiocre ancien acteur hollywoodien, au début des années 80, a entraîné le démantèlement des mécanismes redistributifs qui caractérisaient l’État-providence fordiste et la liquidation progressive des acquis précaires obtenus de haute lutte par la classe ouvrière au cours des décennies précédentes. Les privatisations massives des services publics et la dérégulation accélérée des marchés financiers par les sbires du capital transnational – FMI, BM et OMC – ont conduit à des niveaux galopants d’inégalité sociale, alimentés par le démantèlement accéléré des dispositifs qui amortissaient les dégâts causés par la domination inhospitalière des forces du libre marché. Selon ce récit, la libéralisation du marché immobilier et du secteur financier, à l’origine de l’inflation effrénée des prix de l’immobilier et de la formation de bulles gigantesques, serait le résultat de décisions politiques favorables à la domination des élites ploutocratiques, menées par le capital transnational basé à Wall Street (le 1 contre les 99 %). L’effondrement retentissant de la gauche sociale-démocrate et ex-communiste, qui a capitulé sans condition devant les pouvoirs factuels du grand capital ; la disparition quasi totale des organisations politiques et syndicales du mouvement ouvrier traditionnel ; et la montée vertigineuse de l’extrême droite et de l’hydre du fascisme social constituent, en définitive, l’ensemble des circonstances qui ont déclenché l’hégémonie du capitalisme sauvage, incarné par le talon de fer des coupes sociales et des politiques d’austérité draconiennes.
Cependant, on peut se demander si cette description, prédominante dans les forces politiques et sociales prétendument progressistes, rend pleinement compte de la dure réalité actuelle : ces approches sont-elles adéquates pour comprendre les profondes transformations de l’organisation sociale qui a prévalu au cours des dernières décennies et l’ascension du complexe financier-immobilier en tant que secteur clé du maintien de la matrice de rentabilité capitaliste ?
Ou, au contraire, faut-il creuser plus profondément dans les « entrailles de la bête » pour trouver les rouages fondamentaux du sujet automatique qui pousse la totalité sociale, régie par la voracité du capital, à fuir en avant vers la dégradation accélérée des supports primaires de la reproduction sociale et du métabolisme socio-naturel ?
Et dans ce cas, quel est le lien entre cette trajectoire dégénérative du Moloch et la violence immobilière effrénée à laquelle nous assistons actuellement ?
L’économiste Alejandro Nadal nous donne l’une des clés du contexte structurel de cette dérive, camouflée sous l’agressivité de la fuite en avant incarnée par la souffrance « nécessaire » provoquée par les politiques néolibérales impitoyables :
« L’émergence du néolibéralisme n’est pas le résultat du triomphe du capitalisme, comme on l’a toujours présenté, surtout depuis l’effondrement de l’Union soviétique. En réalité, l’histoire est très différente. Le néolibéralisme est la réponse à un échec historique majeur, à savoir l’incapacité du capital à maintenir des taux de profit adéquats ».
L’idée centrale qui expliquerait cet échec est la clé de voûte de la formulation marxiste de la principale contradiction interne du mode de production capitaliste : à mesure que l’accumulation progresse, en raison de la nécessité imposée par la dure lutte concurrentielle, la part du capital constant augmente, grâce aux innovations technologiques continues qui permettent d’économiser de la main-d’œuvre, par rapport à la force de travail employée dans la production. La sève brute qui anime le « vampire du travail vivant » tend donc à diminuer inexorablement à mesure que la productivité augmente et que le « pur emploi de travail humain » devient de plus en plus superflu, du moins dans les secteurs industriels traditionnels. Marx lui-même souligne ce défaut fatal du mécanisme fondamental de la valorisation du capital qui, régi uniquement par son besoin compulsif d’auto-expansion, tend à épuiser sa propre source nutritive :
« Le capital lui-même est une contradiction en mouvement, du fait qu’il tend à réduire au minimum le temps de travail nécessaire, tout en posant le temps de travail comme seule mesure et source de toute richesse ».
Les forces contraires à cet appauvrissement progressif commencent alors à devenir vitales pour maintenir, sous respiration artificielle, le rythme haletant de l’accumulation capitaliste. Et le secteur financier-immobilier, grâce aux ressources colossales insufflées par l’usine à « argent magique », devient le pivot névralgique du maintien, sous respiration artificielle, de la rentabilité décroissante du capital. Les conséquences qui découlent de ce rôle crucial de cataplasme des maux incurables du système assumé par l’usine à argent-dette sont cependant dévastatrices pour les mécanismes fondamentaux de la reproduction sociale.
Il s’agit sans aucun doute, comme le décrivent Madden et Marcuse, d’une configuration toxique, dans laquelle la « bonne façon » de faire des profits cède du terrain face à l’avancée incontrôlable de l’extraction de rentes, de la dette « à mort » et de l’augmentation spéculative du prix des actifs :
« La spéculation immobilière devient la principale source de formation de capital, c’est-à-dire de réalisation de plus-value. À mesure que diminue le pourcentage de la plus-value totale formée et réalisée par l’industrie, augmente le pourcentage créé et réalisé par la spéculation immobilière et la construction ».
Le géographe Neil Smith, l’un des premiers chercheurs à s’être intéressé au phénomène de la gentrification, souligne le transfert massif de capitaux vers « l’environnement bâti » depuis la crise chronique qui a débuté dans les années 1970 :
« Lorsque le taux de profit dans les principaux secteurs industriels commence à baisser, le capital financier recherche un autre scénario d’investissement, un scénario dans lequel le taux de profit reste relativement élevé et où le risque est faible. C’est précisément à ce moment-là qu’il y a tendance à voir une augmentation des flux de capitaux vers l’environnement bâti ».
Et la machine renouvelée de production du fluide vital du « sujet automatique » capitaliste était prête à remplir sa mission. L’économiste marxiste Costas Lapavitsas, auteur du texte « Profits sans production », décrit le découplage de la finance moderne du capital productif et son décantation « jusqu’au paroxysme » vers le secteur immobilier-spéculatif :
« Le secteur bancaire commercial actuel a eu tendance à se dissocier du financement du capital productif pour pousser à l’extrême le crédit hypothécaire, le crédit à la consommation et les prêts garantis par des actions d’entreprises (pour des fusions, des acquisitions et des prises de contrôle d’autres entreprises) ».
L’importance croissante de cette exploitation secondaire, générée par la « chaîne dorée » de la dette par les banques privées et venant s’ajouter à celle subie sur le marché du travail, constitue en définitive la principale caractéristique du caractère nettement prédateur du capitalisme déchaîné.
Une telle configuration accentue également la fracture sociale existant entre, d’une part, ceux qui, grâce à leur statut de bénéficiaires de revenus financiers, de biens immobiliers ou de fonds de pension, jouissent de temps libre et des conditions nécessaires pour s’approprier les « fruits de la science et de la civilisation » ; et, de l’autre, ceux qui sont condamnés à consacrer une part croissante de leur temps à travailler comme des « bêtes de somme » pour payer les exactions financières.
Le modèle aberrant de rentabilité du système économique dominant, en proie à des convulsions de plus en plus violentes, trouve donc son fondement essentiel dans le mécanisme de création de monnaie-dette « à partir de rien » par les banques centrales et commerciales. Tout le château de cartes des titrisations hypothécaires – les hypothèques provenaient des banques, mais n’étaient pas conservées dans leurs bilans, elles étaient dispersées dans la nébuleuse du casino financier mondial – qui s’est effondré avec fracas lors de la catastrophe de 2008, était basé sur ce mécanisme de création de dette ex nihilo. Tel est le mécanisme caché de l’échafaudage précaire qui soutient la structure économique tertiaire et improductive des pays « civilisés avancés ».
Le dispositif est d’une simplicité exorbitante. Les banques créent de la dette pour financer l’activité économique – actuellement environ 96 % de la monnaie en circulation – au moyen d’écritures électroniques, sans qu’il soit nécessaire qu’il existe une épargne préalable, comme le prétend le discours diffusé par l’orthodoxie néoclassique et toute la vulgate journalistique légitimant le statu quo. En d’autres termes, ce sont les crédits qui créent les dépôts, et non l’inverse. Voilà le grand – et en même temps étonnamment simple – mécanisme qui alimente la spirale spéculative qui soutient l’énorme structure financière et immobilière.
La génération et l’injection de monnaie-dette dans les veines des flux économiques, par les institutions qui détiennent le pouvoir monopolistique de la fabriquer et d’injecter son flux illimité de liquidités dans la revalorisation des actifs, constituent en définitive l’essence même de l’exercice du pouvoir social dans nos sociétés « civilisées avancées ».
Les données recueillies dans 14 pays de l’OCDE révèlent un chiffre accablant : si, dans la première décennie du XXe siècle, les deux tiers des crédits bancaires dans les pays avancés étaient destinés aux entreprises, aujourd’hui, ces deux tiers sont destinés à l’achat de biens immobiliers.
Le secteur bancaire joue donc le rôle de planificateur de l’activité économique, favorisant la formation de bulles, la croissance exponentielle de la dette mondiale et l’énorme casino financier de paris spéculatifs que constitue la banque parallèle.
Selon les données recueillies par le sociologue Emmanuel Rodríguez, « en 1994, le volume total des prêts hypothécaires accordés par les banques espagnoles s’élevait à 24 milliards d’euros. Treize ans plus tard, en 2007, ce montant s’élevait à 300 milliards. Autrement dit, pour l’ensemble de la période 1994-2007, les chiffres de l’endettement hypothécaire ont été multipliés par douze ».
Gardons également à l’esprit que le prêt hypothécaire est un produit totalement frauduleux, un dispositif pseudo-légal purement confiscatoire qui ne mérite même pas le nom de « prêt », car une telle opération exigerait une renonciation à la richesse de la part du prêteur, ce qui n’est évidemment pas le cas ici. Examinons de plus près ce mécanisme extravagant : en échange du prétendu prêt, la banque reçoit un actif réel en garantie du paiement – la garantie hypothécaire, généralement le logement – qu’elle inscrit à son bilan. Ensuite, l’obligation de rembourser le principal du prêt plus les intérêts est créée, un produit financier créé par la banque « à partir de rien », par une simple inscription électronique sur le compte courant de l’emprunteur ignorant. Même la fixation du taux d’intérêt – le tristement célèbre Euribor – repose sur un calcul arbitraire, dans lequel l’oligopole bancaire sort « de son chapeau » – avec la complicité du capo di tutti capi de Francfort – les données des transactions qui sont intégrées dans le calcul du taux d’intérêt appliqué aux prêts hypothécaires de millions de débiteurs peu méfiants. Une marge commerciale sans aucun doute extraordinaire : le pillage est si colossal et si bien caché qu’il en est presque beau.
Dans un pays où environ 7 % des ménages, soit environ 1 200 000 familles, ont perdu leur logement – la grande majorité à la suite de procédures de saisie hypothécaire très dures qui ont abouti à des expulsions – après la crise dévastatrice qui a débuté en 2008, la constatation du caractère intrinsèquement frauduleux du prêt hypothécaire est accablante.
Toute la formidable « puissance de feu » d’une telle machine s’est finalement abattue, prête à dévorer le filon juteux que représentait le secteur immobilier.
La marchandise fausse
« Le concept traditionnel d’équilibre entre l’offre et la demande n’est pas pertinent pour la plupart des problèmes liés au secteur du logement dans l’économie. Ces choses que nous appelons sol et logement sont apparemment des marchandises très différentes, qui dépendent avant tout des intérêts et du pouvoir relatif des groupes spécifiques qui opèrent sur le marché ». – David Harvey
La métamorphose esquissée vers la conversion de la revalorisation des actifs financiers et immobiliers en noyau de la rentabilité du capital entraîne également, comme le souligne l’urbaniste Agustín Cócola, un changement radical du rôle socio-économique de « l’environnement urbain construit » :
« Ainsi, le passage à une nouvelle phase du développement capitaliste s’accélère, dans laquelle la ville acquiert un rôle clé en tant que centre d’accumulation du capital. La ville cesse d’être un lieu où se concentrent les activités productives et devient une marchandise fondamentale pour créer des opportunités de profit : c’est le passage de la production dans l’espace à la production de l’espace ».
Le philosophe Henri Lefebvre, probablement le théoricien le plus influent du phénomène urbain moderne, souligne le rôle clé que joue la ville – ou ce qu’il en reste – en tant que support de la nouvelle matrice de l’accumulation :
« La ville (ce qu’il en reste ou ce qu’elle devient) est plus que jamais un instrument utile à la formation du capital, c’est-à-dire à la formation, à la réalisation et à la répartition de la plus-value. L’immobilier et la construction cessent d’être un circuit résiduel, une branche annexe et retardée du capitalisme industriel et financier pour se placer au premier plan de la nouvelle matrice d’accumulation ».
Mais l’expansion du « circuit secondaire d’accumulation », alimenté par l’énorme pompe à liquidités des démiurges de l’argent-dette, ne représente pas seulement le remède idéal contre le déclin accéléré de l’emploi et du taux de profit dans les secteurs productifs. Son rôle de moteur de la demande effective, à travers la revalorisation des actifs immobiliers, est également essentiel, comme l’explique Jacobo Abellán, pour soutenir la marche de la reproduction élargie du capital et pour pallier la crise de la demande causée par la stagnation chronique des salaires :
« Le logement, en tant que « réserve de valeur » interchangeable, fournirait un « fonds de demande » lorsque d’autres ressources, financières ou non, « s’assèchent », c’est-à-dire diminuent ou cessent d’être disponibles. Des prix élevés de l’immobilier se traduiraient par une augmentation de la richesse des ménages propriétaires, tant pour ceux qui vendent leur logement pendant cette période, qui en tirent un bénéfice considérable, que pour ceux qui y restent, qui voient la valeur de leur logement augmenter. Une augmentation de leur niveau de richesse favorisera également leurs perspectives de consommation, ce qui stimulera l’achat de nouveaux biens et services, favorisant ainsi une augmentation de la demande effective et la relance de la circulation des capitaux.
Emmanuel Rodríguez définit cette configuration toxique, qui génère en outre des niveaux d’inégalité déchirants, comme un « keynésianisme financier », soutenu par le « réservoir de demande » que représente la valeur astronomique du patrimoine immobilier – 70 % de la richesse générée en Espagne au cours du dernier demi-siècle :
« La seule solution efficace au problème de la demande a été sa recomposition par la voie financière, ce que nous appelons ici le keynésianisme financier ou de prix des actifs ».
Si la « société d’actifs » est devenue la caractéristique de la structure économique pathologique actuelle et si l’extraction de rentes et la revalorisation immobilière représentent le soutien essentiel de l’activité économique et du maintien artificiel de la demande de consommation, quelles sont les implications de cette transformation radicale des sources de création de richesse sociale ? Quelles sont les conséquences du fait qu’un bien essentiel à la subsistance quotidienne et à la reproduction sociale devienne le noyau de la matrice de rentabilité du capital et le principal « trésor » personnel et familial, dont l’obtention justifie tous les efforts et sacrifices imaginables ?
Il s’agit sans aucun doute d’une métamorphose révolutionnaire de la structure économique, dont les fondements contredisent radicalement les caractéristiques prétendument déterminantes d’un capitalisme « sain ». Le crépuscule du système marchand bouleverse donc radicalement les principes fondamentaux de l’économie politique classique.
L’objectif d’une politique économique « progressiste » était, selon John Stuart Mill, « de libérer les économies des revenus immérités provenant des loyers et de la hausse des prix fonciers dont les propriétaires bénéficient pendant leur sommeil ».
Le revenu était le terme désignant le revenu qui n’a pas de contrepartie dans les coûts de production et dont la génération ne nécessite aucune dépense directe. Il s’agit donc de « revenus non gagnés », obtenus uniquement grâce à l’exercice des prérogatives conférées par un titre de propriété. Contrairement aux deux autres classes sociales – les entrepreneurs et les travailleurs -, les propriétaires fonciers prélèvent une partie du produit social sans fournir aucun effort productif ni « se salir » en exploitant le travail humain.
Le célèbre John Maynard Keynes, sans doute l’économiste le plus influent du XXe siècle, considérait le revenu comme un revenu parasitaire, qui ne récompense aucun sacrifice « véritable » et qui repose uniquement sur l’exploitation de la rareté d’un bien nécessaire :
« Aujourd’hui, l’intérêt ne récompense aucun sacrifice véritable, pas plus que le revenu de la terre. Le propriétaire du capital peut obtenir des intérêts parce que celui-ci est rare, tout comme le propriétaire de la terre peut percevoir un revenu parce que son offre est limitée ».
Cependant, face au pronostic optimiste de Keynes concernant la « euthanasie progressive du rentier » et la transition graduelle vers un capitalisme exempt d’éléments parasitaires, le résultat a plutôt été le contraire :
« Je considère donc l’aspect rentiers du capitalisme comme une phase transitoire qui disparaîtra dès qu’il aura rempli sa fonction, et avec la disparition de l’aspect rentiers, beaucoup d’autres choses qui le composent subiront un changement radical ».
Il va sans dire que ce que l’illustre personnage considérait comme l’une des « caractéristiques franchement répréhensibles » du capitalisme et un frein à la reproduction saine de l’organisation sociale constitue aujourd’hui le principal moteur de la création de richesse dans toutes les économies « avancées ». Il est impossible d’exagérer les implications du changement décrit. La conversion de « l’espace construit » en source primordiale d’extraction de la richesse sociale, par l’exploitation continue du territoire urbain – voir, sans aller plus loin, le poids considérable du secteur touristique dans l’économie espagnole – et la revalorisation des actifs immobiliers, pénètre au cœur même des mécanismes fondamentaux de la reproduction sociale. Ainsi, la dépossession des classes populaires repose sur un bien de première nécessité dont les caractéristiques sont, pour comble de malheur, aux antipodes du respect des règles sacro-saintes du libre marché.
Quelles sont les caractéristiques de cette marchandise fausse, qui en font l’antithèse d’un bien « parfaitement concurrentiel » et la placent plutôt au centre d’une dynamique extractive, dans laquelle le pouvoir social s’exerce par le monopole privé d’un bien dont personne ne peut se passer ?
Le fait est que, comme le souligne le géographe Ricardo Gasic, le logement n’est en aucun cas une marchandise courante soumise aux fluctuations aseptisées de la loi de l’offre et de la demande :
« Une étude de longue date intitulée No Price Like Home – Il n’y a pas d’autre prix comme celui du logement – montre qu’entre 1870 et 2010, aucun autre bien n’a vu son prix augmenter de manière aussi soutenue que le logement, du moins dans les grandes économies nationales des pays avancés ».
Comment est-il possible qu’un bien qui se déprécie – on estime que la durée de vie d’une construction est d’environ 70 ans – avec l’usage puisse devenir presque infiniment cher ? Comment expliquer cette anomalie insolite ?
Si l’on en croit la « musique céleste » de l’orthodoxie néoclassique, une augmentation de l’offre de logements devrait automatiquement entraîner une baisse des prix. C’est d’ailleurs le mantra que ne cessent de répéter la légion de soi-disant « experts » qui pullulent dans les tribunes académiques et les mass media, face à la situation dramatique actuelle de crise aiguë de l’« accessibilité » au logement. Pour illustrer la « rigueur exquise » d’une telle approche, prenons l’exemple suivant, fourni par Rodríguez : « Entre 1995 et 2007, environ sept millions de logements ont été construits en Espagne et le prix de l’immobilier a presque triplé ».
Le discours orthodoxe, qui considère le logement comme un bien marchand comme un autre – comme s’il s’agissait d’une baguette de pain ou d’une machine à laver –, soumis à un ajustement automatique vers le prix et la quantité d’équilibre, déforme intentionnellement les caractéristiques uniques qui distinguent radicalement le secteur immobilier d’un marché conventionnel.
Étant donné que le logement urbain est fixé à jamais au terrain sur lequel il est construit, on ne peut comprendre le caractère clairement confiscatoire du marché immobilier sans tenir compte de l’importance du revenu foncier dans la formation du prix du logement, tant à l’achat qu’à la location.
Comme l’explique David Harvey, le géographe marxiste le plus influent de ces dernières décennies, le sol est une marchandise artificielle, plus proche d’un actif financier que d’un produit commercial classique :
« Le sol n’est pas une marchandise au sens courant du terme. Il s’agit d’une forme fictive de capital qui découle des attentes de revenus futurs ».
Harvey résume lui-même les caractéristiques fallacieuses de cette marchandise fausse, que seul le moule de la valorisation du capital transforme en un produit commercialisable, modifiant radicalement les exigences d’un marché théoriquement concurrentiel :
« Le sol et ses améliorations ont une localisation fixe. Cette localisation absolue confère des privilèges monopolistiques à la personne qui détient le droit de déterminer l’utilisation de cette localisation ».
La détermination du revenu foncier, élément clé de la formation du prix du logement, s’effectue donc, comme le souligne également Rodríguez, sur la base des attentes de revenus futurs, obtenus grâce au monopole fondé sur la propriété privée :
« Les rentes foncières proviennent de la domination monopolistique d’une marchandise fictive, sans coûts de production, qui réduit en permanence les prix futurs de la production immobilière ou agricole. On soutient généralement, à juste titre, que les prix du sol ne sont rien d’autre que le prix anticipé des constructions qui y seront érigées ».
Voici donc, selon les mots de Javier Moreno Zacarés, la clé de la capacité quasi infinie de maximisation des revenus immobiliers :
« Le rentier peut prêter temporairement l’actif, en tirant un revenu sous forme de loyers (revenus littéraux), ou vendre l’actif pour échanger rapidement des revenus futurs, en tirant un revenu sous forme de paiement forfaitaire (gains en capital) ».
Zacarés lui-même décrit la « substance de la location » comme la combinaison de deux flux différents, la rente « absolue » du sol et le bénéfice « capitaliste » de la construction, dont le premier prédomine largement :
« Lorsqu’une maison est fixée à un emplacement particulier, elle acquiert les propriétés du sol sur lequel elle repose, en vertu desquelles celui-ci génère une rente. Les loyers générés par ce logement seront toutefois une combinaison de deux revenus distincts mais interdépendants : le revenu tiré de l’attrait du sol sur lequel il se trouve (rente foncière), plus le revenu fourni spécifiquement par son infrastructure construite (rente de construction). La combinaison de ces deux flux de revenus constitue la substance du loyer ».
Ce qui précède illustre le caractère fallacieux de la vision orthodoxe du marché immobilier comme un « paradis » de la libre concurrence, tout en mettant en évidence les intérêts réels qui se cachent derrière l’affirmation selon laquelle la solution à la crise actuelle repose sur « l’augmentation de l’offre de logements ».
Il s’agit au contraire d’une relation profondément inégale, conditionnée principalement par le pouvoir différencié des « groupes d’intérêts » qui interviennent sur le « champ de bataille » que représente, essentiellement pour ses victimes, la jungle immobilière.
Le problème est encore aggravé par la situation actuelle de recrudescence aiguë de la violence immobilière. Le contrecoup de la catastrophe de 2008 a fait que tout le tissu qui a cimenté la bulle colossale – construction, financement bancaire et expansion urbaine – est resté, jusqu’à très récemment, en état d’hibernation, tandis que la location et le secteur touristique devenaient les nouveaux filons de l’euphorie renouvelée du « béton ».
Zacarés souligne à nouveau l’énorme asymétrie entre les deux parties du contrat de location et le caractère extractif de la relation locative :
« Comme nous l’avons vu précédemment, il existe une profonde contradiction entre les fonctions rentières et résidentielles du logement. Le conflit entre la logique du rentier et celle du résident est encore plus évident dans le cas du logement locatif privé. En l’absence d’un contrôle strict des loyers, les propriétaires chercheront généralement à maximiser les loyers qu’ils tirent de leurs biens en minimisant les coûts d’exploitation (réparations, améliorations) et en augmentant les loyers en fonction de la demande, expulsant et remplaçant les locataires en conséquence ».
Ceci est illustré graphiquement par un exemple pratique stylisé, tiré d’une étude sur la théorie de la rente réalisée par le Syndicat des locataires de Barcelone, qui montre que le montant arbitraire du loyer foncier constitue la majeure partie du prix de la location :
« Supposons que nous payons 800 euros pour un appartement dans le quartier du Clot. L’appartement a été construit en 1950 et depuis lors, il y a toujours eu des locataires qui ont payé un loyer. La construction est donc plus qu’amortie : au fil des ans, les locataires ont déjà payé ce qu’il a coûté à l’époque pour construire les murs, les matériaux, la main-d’œuvre, le bénéfice du constructeur, etc. Le logement a toutefois des frais d’entretien, mais ceux-ci s’élèvent à environ 100 euros par mois. Les 700 euros restants sont donc un paiement qui va uniquement dans la poche du propriétaire, sans aucune autre destination. C’est ce qu’on appelle le « loyer foncier ».
Le vénérable « patriarche » du marxisme, Friedrich Engels, auteur d’une étude pionnière sur « le problème du logement », explique de manière plus théorique le « mystère » du loyer :
« Lorsqu’un logement est loué, il produit pour son propriétaire, sous forme de loyers, un revenu foncier, le coût des réparations et un intérêt sur le capital investi dans la construction, y compris le gain correspondant à ce capital. Et si, entre-temps, le loyer a couvert cinq ou dix fois son prix d’origine, nous verrons que cela est exclusivement dû à une augmentation du revenu foncier ».
Le loyer est, en définitive, un paiement de transfert monopolistique, imposé par le rapport de force fondé sur la propriété privée. Son ampleur dépend donc du pouvoir relatif des parties en présence et sera d’autant plus importante que les conditions institutionnelles obligent les locataires à accepter des conditions draconiennes. Ainsi, la quasi-inexistence de logements sociaux locatifs en Espagne ; la réglementation frauduleuse des prêts hypothécaires et la libéralisation quasi totale du contrat de location ; le paradis fiscal que représentent les revenus locatifs pour les propriétaires chanceux, grâce aux allégements fiscaux substantiels obtenus au titre de l’impôt sur le revenu ; la croissance exponentielle des logements saisonniers et touristiques, un secteur « sauvage » où la réglementation brille par son absence ; et, last but not least, la présence significative sur le marché immobilier des fonds vautours, avec leurs pratiques impitoyables capables de « détruire la vie des gens ». Tous ces éléments constituent les traits inhospitaliers du secteur, qui renforcent considérablement le pouvoir du bailleur immobilier, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, au détriment du locataire démuni, qui, dans la plupart des cas, ne dispose d’aucune « alternative de logement », ce qui en fait un client « captif ».
Il s’agit sans aucun doute, comme le souligne à nouveau Harvey, d’un « conflit de classe » :
« Dans tous ces cas, le loyer doit être conçu comme un revenu absolu qui revient au pouvoir monopolistique des propriétaires fonciers en tant que classe face au pouvoir et à la condition collective des locataires. Il s’agit, en bref, d’un conflit de « classe » dans une zone géographique restreinte (dans un espace absolu) ».
La ville revancharde
« La ville revancharde laisse présager une réaction violente contre les minorités, la classe ouvrière, les sans-abri, les chômeurs, les femmes, les homosexuels et les immigrants. Il s’agit d’une ville divisée, où les vainqueurs sont de plus en plus sur la défensive pour défendre leurs privilèges, dont la défense est devenue de plus en plus féroce ». – Neil Smith
Emmanuel Rodríguez décrit les effets délétères de la configuration pathologique brièvement décrite ci-dessus sur le tissu social :
« D’une manière générale, la financiarisation redouble les effets d’inégalité des anciennes structures de classe, auxquels il faut ajouter le lourd fardeau que représentent les énormes volumes d’endettement. Les bulles immobilières pénètrent beaucoup plus profondément dans le tissu social, pour la simple raison que les mécanismes financiers s’insèrent, dans ce cas, dans un bien de première nécessité ».
Quelles seraient les principales conséquences pour la structure sociale déséquilibrée qui prévaut actuellement et pour la possibilité de construire des formes renouvelées de luttes populaires face au caractère de plus en plus prédateur des « mécanismes financiers », caractérisés par l’extraction massive de rentes et la « dette à mort » ?
Les mouvements sociaux urbains sont trop souvent considérés par les « gardiens de l’orthodoxie » révolutionnaire comme des « questions » distinctes ou subordonnées à la lutte des classes traditionnelle, enracinée dans l’exploitation et l’aliénation du travail vivant dans la production.
Cependant, la profonde métamorphose du système marchand depuis l’époque héroïque de la révolution industrielle exigerait peut-être de remettre en question ce principe sacré, reflété dans la sentence catégorique du patriarche Engels :
« La pénurie de logements pour les ouvriers et une partie de la petite bourgeoisie de nos grandes villes modernes n’est qu’un des innombrables maux mineurs et secondaires causés par le mode de production capitaliste actuel. Les relations entre le locataire et le propriétaire sont donc totalement faussées lorsqu’on tente de les identifier à celles qui existent entre l’ouvrier et le capitaliste ».
S’il est évident qu’il s’agit de deux relations « qualitativement » différentes, il n’en reste pas moins vrai, comme le souligne Jaramillo, qu’elles sont étroitement liées :
« Si l’on considère que le logement est une valeur d’usage indispensable à la reproduction de la force de travail, le montant que le travailleur doit payer pour le consommer devrait être inclus dans le montant du salaire qu’il perçoit ».
Par conséquent, le salaire devrait inclure le coût du logement et celui du déplacement vers le lieu de travail, qui est lui-même étroitement lié aux processus massifs de gentrification qui ravagent actuellement les métropoles néolibérales. Cependant, c’est loin d’être le cas, car l’indexation des salaires, qui n’existe que dans certaines conventions collectives, est basée sur l’IPC, qui n’inclut pas l’achat d’un logement ni les intérêts versés à la banque, et sous-évalue considérablement le loyer. Ainsi, le coût du logement est pratiquement découplé du pouvoir d’achat des salariés, alors qu’il représente près de la moitié du salaire moyen en Espagne et constitue, de loin, la part la plus importante du revenu des travailleurs. Mais il existe encore un autre aspect qui complique encore davantage la question, car la cherté de l’immobilier implique également un conflit potentiel entre les capitalistes productifs et les rentiers, en augmentant la valeur de la main-d’œuvre et en rendant très difficiles leurs conditions de vie et leur rendement au travail. Les nombreux exemples de la grande difficulté – de la part des employeurs du secteur de l’hôtellerie et même de l’administration publique – à trouver des travailleurs prêts à se déplacer vers les zones touristiques des Canaries et des Baléares, compte tenu des loyers prohibitifs, ne sont qu’un exemple parmi d’autres de cette réalité.
Marx lui-même a souligné, comme le rappelle Abellán, le concept d’« exploitation secondaire » comme un aspect clé de l’expropriation de la richesse subie par le salaire du travailleur, qui s’ajoute à l’exploitation du travail :
« Le concept marxiste d’exploitation secondaire provient de son concept d’exploitation, avec lequel il voulait expliquer l’extorsion opérée par le capitaliste pour s’approprier une partie de la valeur produite par le travailleur pendant la production sans lui verser une contrepartie équivalente ».
Dans un contexte où la « violence immobilière » devient un phénomène prééminent dans la structure sociale fracturée actuelle et où l’attaque contre les conditions de vie des majorités sociales est plus virulente, il semble donc nécessaire, comme le souligne à nouveau Abellán en s’appuyant sur Harvey, de repenser la structure canonique du conflit de classe :
« Dans son article de 1974, Harvey souligne que la dynamique de l’urbanisation génère deux types de classes sociales : la classe des fournisseurs (promoteurs immobiliers, spéculateurs et propriétaires/bailleurs), qui détiennent le monopole de la propriété des ressources urbaines et tirent un revenu de leur fourniture, et la classe des consommateurs de cette ressource. La rente monopolistique de classe serait le taux de rendement. Le lieu du conflit se déplacerait également. Alors que dans le conflit capital/travail, le conflit se déroulerait dans le domaine du travail, dans le conflit rentiers/communauté, au contraire, le conflit se déroulerait au sein du quartier et de l’espace urbain. De la même manière, le sujet central de la lutte des classes serait un sujet différent ».
Ces constatations soulèvent une question fondamentale :
Dans quelle mesure les luttes pour le logement et pour la défense des autres aspects liés à la reproduction sociale acquièrent-elles, dans la réalité actuelle, une ampleur suffisante pour représenter le principal lieu d’affrontement entre les possédants et les dépossédés ? L’assaut frontal de la voracité capitaliste contre les fondements des mécanismes de reproduction sociale, qui transforme les biens de première nécessité tels que le logement en principale source d’expropriation de la richesse des classes populaires, produit, comme le souligne Rodríguez, un déplacement parallèle du caractère des luttes populaires :
« La lutte pour le droit au logement a déplacé l’ancienne centralité du travail, mettant l’accent sur les garanties de reproduction sociale, qui avaient été transformées en actifs financiers. Selon l’ancien lexique marxiste, le lieu d’organisation – de construction d’une expérience commune – doit donc nécessairement se déplacer de la production vers la reproduction ».
Dans la période actuelle, caractérisée par la prééminence du circuit secondaire d’accumulation, où les sources de profit du capitalisme en crise terminale se déplacent de la production vers la circulation, la consommation et le logement, les nouvelles lignes de fracture sociale doivent sans aucun doute refléter cette métamorphose.
L’historien et intellectuel anarchiste Miquel Amorós approfondit cette mutation de la « condition prolétarienne actuelle » :
« La condition prolétarienne actuelle se définit mieux aujourd’hui par les difficultés de l’habitat, dont sont le reflet les mouvements pour le logement, la lutte contre les expulsions, les occupations de terrains, les syndicats de locataires et les tentatives d’installation à la campagne. Le mouvement anarcho-syndicaliste doit mener la résistance contre la gentrification ».
Aucune conceptualisation théorique ne pourra, en tout état de cause, prédéterminer la nature future des luttes sociales. Seul le développement imparable du conflit croissant pour les conditions de subsistance élémentaires des classes populaires pourra générer – ou, dans le cas contraire, nous conduire rapidement à la barbarie – la constitution de nouveaux sujets transformateurs, qui défieront l’assaut redoublé des « maîtres de la planète » contre les fondements du métabolisme social et naturel.
La ville néolibérale est, en définitive, selon les termes de Smith, un territoire « revanchard » et cruel ; un champ de bataille polarisé entre la défense féroce des privilèges excessifs dont jouissent les « vainqueurs » et la lutte pour la dignité et l’émancipation, à travers les tentatives d’organisation et de résistance des « perdants » – espérons-le provisoires.
Texte traduit par Floréal M. Romero à l’aide d’un outil de traduction.
Suite de cet article:
- Le logement comme lieu de combat (I) – À venir très prochainement