« Il est évident que le travail et la terre ne sont pas des marchandises produites pour être vendues. Laisser le mécanisme du marché diriger à sa guise et décider du sort des êtres humains et de leur environnement naturel conduit nécessairement à la destruction de la société. » — Karl Polanyi
« Le phénomène des bidonvilles pourrait revenir en ville ». Cette affirmation inquiétante ne provient pas, comme on pourrait s’y attendre, d’un représentant du mouvement pour le logement qui tirerait la sonnette d’alarme face à la situation actuelle déplorable, mais de la présidente de l’Association des agents immobiliers de Barcelone.
Le patronat des agences immobilières avertit que l’accès au logement – en particulier à la location – dans la ville se dirige à grands pas vers l’effondrement, en raison de la pénurie aiguë de l’offre et de l’exclusion totale de larges couches de la population :
« Pourquoi publier une annonce sur Internet si la centrale téléphonique va être saturé ? Nos agents immobiliers nous disent déjà que dès qu’ils publient une annonce, ils doivent la retirer car ils reçoivent 300 demandes en une heure ».
Selon la porte-parole citée, l’« inaccessibilité » angoissante du logement pour de larges couches de la population entraînera à court terme la prolifération de bidonvilles au milieu de l’exubérance de la « ville vitrine ». Cependant, leurs habitants ne seraient pas uniquement des personnes qui survivent péniblement en marge de la société opulente, mais aussi des groupes sociaux formellement « intégrés », avec un emploi et des revenus réguliers.
Malheureusement, cette sombre prévision n’est pas du tout exagérée. Bien que le bidonvillage n’ait jamais disparu de la « meilleure boutique du monde », il connaît actuellement une croissance sans précédent. En seulement un an, le nombre de citoyens vivant dans la rue (1 600) a augmenté de 23 % et le nombre de sans-abri (5 000) vivant dans des refuges ou des bidonvilles insalubres a augmenté de 13,6 %.
Le fait que l’avertissement provienne d’une organisation qui travaille pour les promoteurs immobiliers – encline, par conséquent, à l’alarmisme sensationnaliste pour dénoncer l’interventionnisme « exécrable » du gouvernement – n’empêche pas que cette perspective sinistre soit le reflet fidèle du revers lugubre de la ville-marchandise.
En effet, un simple examen des données froides du marché immobilier corrobore de manière irréfutable cette prévision « catastrophiste ».
Les prix d’achat et de location atteignent des sommets historiques, dépassant même le pic de l’énorme bulle qui a éclaté en 2008 ; le loyer représente près de la moitié du salaire moyen dans les grandes villes espagnoles, Barcelone et Madrid arrivant en tête avec plus de 70 % ; 45 % de la population locataire, soit 9 millions de personnes, est exposée à un risque élevé de pauvreté et d’exclusion sociale ; en 2024, seuls 15 % des moins de 29 ans avaient réussi à devenir indépendants, et dans de nombreux cas, uniquement grâce à des dons ou à des héritages familiaux ; 70 % des migrants vivent en location et sont systématiquement victimes de racisme et de discrimination, ce qui les condamne à survivre sur le marché sauvage des chambres ; 10 % de la population vit dans des conditions de surpeuplement (deux personnes ou plus par chambre) en 2024.
Cette avalanche de données « froides » ne donne toutefois pas une idée précise du degré de souffrance causé par l’angoisse de ne pas disposer d’un logement minimement adéquat et stable.
Une conséquence directe de l’exclusion résidentielle de couches croissantes de la population est la profonde dégradation sociale qui règne dans le « chacun pour soi » du monde souterrain de l’immobilier : la location de chambres à des prix exorbitants, les squats de survie, les milliers d’appartements touristiques ou la fraude massive à la location saisonnière – pour contourner le contrôle des prix établi par la loi sur le logement – constituent le pain quotidien de la « cocotte-minute » qu’est devenu l’accès au logement. Parallèlement, à l’autre extrémité de l’échelle sociale, les couches privilégiées, arrosées par la pluie de richesses patrimoniales et de revenus locatifs générés par l’inflation immobilière, ne perdent pas de temps pour accumuler le maximum de « briques » dans leurs patrimoines déjà bien garnis : 30 % des achats immobiliers sont réalisés sans hypothèque et plus de la moitié des prêts hypothécaires sont destinés à l’investissement et non à l’achat d’une résidence principale.
Face à ce panorama désolant, les propositions avancées par ceux qui détiennent le pouvoir public-privé produisent un sentiment prononcé d’impuissance et de mauvaise foi à parts égales. Les recettes du discours dominant oscillent entre confier toute la solution de cette question « épineuse » au sacro-saint marché et placer des espoirs héroïques dans les remèdes palliatifs que constituent les réglementations légales timides. Il s’agit donc de choisir entre le néolibéralisme sauvage et le progressisme étatiste.
Cependant, on ne peut s’empêcher d’être frappé par le caractère extrêmement grossier des explications habituelles sur la « tempête parfaite » qui menace d’aggraver de manière irréversible la fracture sociale entre les bénéficiaires et les victimes de la machine immobilière. Le discours des « experts » dans les tabloïds et les cercles de la « science » économique, fidèles gardiens des privilèges des classes dominantes, suit deux lignes argumentaires récurrentes. Tout d’abord, ils insistent lourdement sur la nécessité de renforcer les investissements dans la construction de nouveaux logements, afin d’augmenter l’offre et, ainsi, de faire baisser les prix de l’immobilier. Deuxièmement, ils dénoncent avec emphase l’interventionnisme réglementaire – le manque de « sécurité juridique » pour le méritant investisseur privé – des mesures et réglementations légales tièdes proposées par les représentants de la souveraineté populaire. Toute transgression du sacro-saint marché libre est un anathème pour les gardiens de l’orthodoxie. Au-delà de ces deux mantras, le silence le plus total règne sur les moyens d’atténuer ne serait-ce qu’un peu la situation insupportable du marché immobilier.
Un exemple illustrant le premier mantra serait le raisonnement suivant de l’actuel gouverneur de la Banque d’Espagne :
« À moyen terme, nous devons élargir l’offre et, dans le même temps, étant donné que celle-ci s’ajuste lentement, il faut gérer les situations transitoires, où des politiques de demande peuvent être appliquées. Mais je crains qu’en nous concentrant sur ces politiques, nous oublions qu’il faut construire et mobiliser l’offre, ce qui nécessite une bien meilleure coordination entre les trois niveaux de l’administration ».
L´étape suivante reproduit également fidèlement le refrain des partisans du capital financier et immobilier concernant les effets délétères de l’interventionnisme de l’administration dans le secteur et la situation précaire dans laquelle se trouve, pour cette raison, le bailleur « démuni » :
« En matière de logement, nous continuons à confondre le symptôme que constituent des prix élevés ou perçus comme tels avec les causes, qui sont liées à la pénurie de l’offre et, surtout, ces derniers mois, à l’inflation. Le bailleur de logements se trouvait déjà dans une situation quelque peu précaire en raison des restrictions naïves et changeantes que nos lois imposent à la conclusion de contrats, de la tolérance envers les impayés et les occupations, et des difficultés à faire respecter les expulsions. Il est en outre confronté à l’incertitude de nouvelles réglementations plus interventionnistes, tant au niveau régional qu’au niveau national ».
Les affirmations « très savantes » des experts des think tanks du secteur s’appuient sur les principes fondamentaux de l’économie néoclassique, l’idéologie qui légitime l’organisation sociale actuelle. Selon un sondage récent réalisé auprès d’une sélection d’économistes éminents, 81 % d’entre eux s’opposaient fermement à tout type de « contrôle des loyers ». Le célèbre théoricien Greg Mankiw est même allé jusqu’à écrire, dans son best-seller destiné aux étudiants universitaires naïfs, que pour les économistes « sérieux », le contrôle des loyers est « le meilleur moyen de détruire une ville, à part la bombarder ». Sans aucun doute, un bel exemple d’impartialité et de rigueur scientifiques.
Nous sommes donc face à un anathème pour les pontes de la pseudoscience économique. Le premier essai influent de Milton Friedman, le père intellectuel des politiques néolibérales de Reagan, Thatcher et Pinochet, avait pour objectif de démontrer de manière irréfutable que le contrôle des loyers conduit au pire des scénarios possibles :
« Il paralyse la construction de nouveaux logements, alimente les inégalités dans l’accès au logement et limite la mobilité des familles, les empêchant ainsi d’accéder à de meilleures opportunités, tout en restreignant la liberté des propriétaires de tirer profit de leurs biens ».
Rien de nouveau sous le soleil, donc.
Le géographe marxiste David Harvey décrit le caractère trompeusement persuasif de l’apparente simplicité des arguments fallacieux de l’orthodoxie économique :
« Le recours aux instruments mathématiques néoclassiques et l’occultation de distinctions importantes concernant la nature du revenu, de l’espace et des relations entre valeur d’usage et valeur d’échange, associés à une fausse manière de procéder à des vérifications, permettent à ces modèles d’obtenir une utilisation et une crédibilité supérieures à ce qu’ils méritent réellement ».
Il est donc totalement futile d’accorder de la crédibilité et d’entrer dans une discussion honnête avec les sophismes puérils du discours légitimant le pouvoir social. L’expert en politique du logement Javier Burón, dont le dernier livre s’intitule de manière imagée « Le problème du logement : comment désamorcer la bombe à retardement qui menace de faire s’effondrer l’Espagne », a donné la réfutation suivante, démolissante, du mantra orthodoxe sur la nécessité urgente de noyer à nouveau le territoire sous le ciment et le béton pour faire baisser le prix du logement :
« Dire que la construction de nouveaux logements, à elle seule, fait baisser les prix est une chose que je ne discute même plus, car je suis une personne sérieuse. Entre 1998 et 2008, 6 millions de logements ont été construits en Espagne, ce qui a entraîné une hausse de 400 % du prix des terrains et de 250 % du prix des logements ».
Pendant ce temps, face à l’évolution alarmante de la tragédie immobilière en Espagne, les gouvernements progressistes commencent à prendre des mesures timides visant à réglementer le secteur, violant ainsi les lois sacrées du libre marché. Cependant, la timidité des mesures proposées ne constitue qu’un pansement sur la plaie sociale massive causée par la violation flagrante du droit humain fondamental que représente le fait de pouvoir disposer d’un logement abordable où se loger.
Les mécanismes de régulation des loyers établis dans la grandiloquente « loi sur le droit au logement », adoptée en 2023, n’imposent en aucun cas leur réduction drastique, mais uniquement le contrôle de leur augmentation, supprimant ainsi le pouvoir discrétionnaire du propriétaire d’imposer des hausses astronomiques. Il s’agit donc de remèdes homéopathiques, d’une portée si limitée qu’il est tout à fait impossible qu’ils produisent un changement significatif dans la situation effrayante du marché. D’autant plus que les contrôles des loyers ne s’appliquent qu’aux zones dites « sous tension », avec des restrictions plus importantes uniquement pour les « grands propriétaires », c’est-à-dire ceux qui possèdent dix biens immobiliers ou plus. Pour comble, la nouvelle réglementation – de nature uniquement temporaire et comportant des « lacunes » notoires, comme l’absence de contrôle des loyers saisonniers – n’a été mise en œuvre jusqu’à présent que dans quatre communautés autonomes, toutes celles gouvernées par la droite ultramontaine s’étant déclarées en rébellion.
L’activiste et expert du secteur Pablo Carmona souligne l’insignifiance manifeste des timides tentatives législatives visant à transformer les règles du jeu sur le champ de bataille immobilier :
« Cette position intouchable des rentiers a été mise en évidence dans toutes les tentatives visant à bouleverser, même de manière minime, les règles du jeu du marché pur dans le domaine du logement. Cela est particulièrement évident en ce qui concerne les différentes mesures de contrôle des loyers proposées (…). La première est que ces réglementations ne concernaient que les grands propriétaires (possédant plus de 10 logements) ; la seconde est que la réglementation n’imposait pas de baisses de prix substantielles, mais se contentait d’éviter les hausses et de modérer les prix. En d’autres termes, les références des indices publics pour les loyers ont été basées sur les mêmes valeurs que celles fixées par le marché».
Partant du fait qu’une réduction d’au moins 40 % des prix d’achat et de plus de 50 % des loyers serait nécessaire pour rétablir l’accessibilité de la population à un niveau raisonnable, il ne semble même pas nécessaire de souligner la grave insuffisance des mesures réglementaires proposées. Deux ans après l’adoption de la loi « tant attendue » – rappelons qu’il s’agissait de garantir le respect d’un droit constitutionnel, selon les déclarations pompeuses de ses rédacteurs et partisans – les prix d’achat et, surtout, de location restent hors de contrôle.
L’économiste Juan Torres López met le doigt sur le nœud gordien qu’il faudrait nécessairement trancher pour envisager un horizon radicalement différent du cauchemar actuel : « Il n’y a pas d’autre alternative que de retirer, littéralement parlant, ou d’offrir hors du marché un nombre de logements suffisant pour garantir le droit au logement de toutes les personnes qui en ont besoin aujourd’hui et qui n’y ont pas accès ». Cependant, il est évident que ni cette mesure « radicale », qui passerait nécessairement par des expropriations massives, ni les propositions des syndicats du logement (contrats de location à durée indéterminée, réduction drastique des prix, etc.) ne sont envisagées ni attendues.
L’espoir, maintenu contre vents et marées par toutes les nouvelles vagues de « forces du changement », que l’État bourgeois mette en œuvre des réformes qui améliorent significativement les conditions de vie des classes populaires n’est, comme l’explique John Holloway, qu’une illusion vaine :
« L’État est capitaliste par sa forme, non par ce qu’il fait, non par les fonctions qu’il remplit. Son existence même dépend de sa capacité à faire tout son possible pour assurer les conditions nécessaires à la reproduction du capital. Cela signifie entre autres que tout gouvernement d’un État, qu’il soit de gauche ou de droite, doit promouvoir l’accumulation du capital (en attirant les investissements étrangers ou par d’autres moyens). Cela implique inévitablement de participer à l’agression que représente le capital ».
Le fait que le secteur immobilier soit devenu la principale source de rentabilité pour les flux considérables de capitaux financiers – ce qu’on appelle le « circuit secondaire d’accumulation » – et en l’actif patrimonial clé de la sécurité économique des classes moyennes, empêche toute modification substantielle du statu quo qui toucherait ne serait-ce qu’au sacro-saint droit de propriété ou éroderait les succulents profits du sacro-saint secteur privé.
Même si les discours des pouvoirs « démocratiques », avec leur rhétorique creuse sur la justice sociale, soulignent la nécessité d’une transformation radicale des règles du jeu, les intérêts patrimoniaux – l’effet richesse de la revalorisation des actifs – des « majorités silencieuses » feront échouer toute tentative sérieuse de modifier de manière significative le rapport de forces dans le secteur immobilier.
Le logement n’est pas une marchandise comme les autres et il n’existe pas de « marché libre » de l’immobilier
Le diagnostic est donc clair : tout étudiant de première année en microéconomie sait que le pseudo-marché du logement est à l’opposé d’un marché concurrentiel parfait, comme le postule – en profitant de l’ignorance du public – le discours dominant. Les conditions requises du modèle concurrentiel – produit homogène, liberté totale d’entrée et de sortie, information parfaite – n’existent pas, même de loin, sur le marché résidentiel. Il n’est donc pas nécessaire d’être un expert dans les arcanes de la « science » économique pour comprendre que le marché des bananes ou celui des stylos bon marché n’ont rien à voir avec le secteur immobilier. Appliquer les mêmes règles libérales dans les deux cas – le sempiternel « laissez faire, laissez passer », sancta sanctorum du catéchisme néoclassique – finit par générer, comme nous le constatons actuellement, une catastrophe sociale. Lorsqu’un bien essentiel, dont personne ne peut se passer, devient le filon névralgique des flux financiers d’investissement à l’échelle mondiale, le résultat ne peut être autre que la transformation de l’accès au logement en une tragédie déchirante.
Il n’est d’ailleurs pas étonnant que le même sophisme de l’autorégulation aseptique s’applique au marché du travail, où la loi de l’offre et de la demande détermine, en théorie, la rémunération du travailleur. Ainsi, toute mention de la possibilité qu’il s’agisse également d’une relation asymétrique, fondée sur l’exploitation de la main-d’œuvre, est écartée.
En réalité, il n’existe pas le moindre marché libre et concurrentiel du logement ou du sol, et il n’est pas vrai que ceux qui y opèrent disposent d’informations parfaites sur les données pertinentes. Au contraire, nous sommes face à un secteur extractif, dans lequel ceux qui jouissent du monopole de disposer d’une propriété dans un endroit déterminé – rappelons que le sol est un bien « non produit » – peuvent tirer des revenus exorbitants, en exerçant un pouvoir de marché sur la fixation des prix d’achat et de location. L’occupation de l’espace fondée sur la propriété privée est donc la clé du caractère monopolistique du secteur immobilier.
David Harvey propose une analogie illustrative entre la possibilité d’accéder à un logement urbain et l’occupation des sièges d’un théâtre, afin d’illustrer le conflit de pouvoirs asymétriques qui caractérise le secteur résidentiel :
« Sur un marché immobilier avec un stock fixe de logements, le processus est analogue à celui de l’occupation séquentielle des sièges dans un théâtre vide. Si ceux qui entrent pour occuper le théâtre le font par ordre de pouvoir d’achat, alors ceux qui ont de l’argent auront plus de choix, tandis que les plus pauvres occuperont les sièges qui restent après que tous les autres aient choisi leur place. Dans une distribution séquentielle d’un stock libre de logements par ordre de pouvoir de marché, le groupe le plus pauvre, étant le dernier à entrer sur le marché, doit faire face à des fournisseurs de services d’hébergement qui se trouvent presque en situation de monopole (…). Nous arrivons donc à la conclusion fondamentale que les riches peuvent dominer l’espace tandis que les pauvres y sont piégés. Dans tous ces cas, le loyer doit être considéré comme un revenu absolu qui découle du pouvoir monopolistique des propriétaires en tant que classe face au pouvoir collectif et à la condition des locataires. »
Nous sommes donc confrontés à un scénario fracturé entre ceux qui jouissent de la sécurité résidentielle et du pouvoir de marché – propriétaires sans risque hypothécaire, investisseurs financiers et locataires à fort pouvoir d’achat – et ceux qui sont contraints de se soumettre aux conditions draconiennes du champ de bataille immobilier.
Javier Burón insiste sur cette hiérarchisation stricte du secteur, entre la « stratosphère » où vivent les privilégiés et le « sauve qui peut » dans lequel souffrent ceux qui sont condamnés à la servitude immobilière :
« Dans le capitalisme patrimonial décrit par Thomas Piketty, les riches sont nombreux et les bons biens immobiliers rares. Cette course des investisseurs mondiaux fait grimper les prix, non seulement des meilleurs immeubles et logements, mais l’inflation et la spéculation s’étendent, comme une tache d’huile, à la quasi-totalité du parc immobilier. Partant de la stratosphère (des montants les plus exclusifs et les plus fous), on assiste ensuite à une baisse des prix à mesure que l’augmentation des prix de la « brique » passe des bons aux normaux, aux réguliers, etc. Ce qui laisse la demande locale dans une situation très précaire. Au final, même les logements minables où même Jésus aurait perdu ses sandales (sic) finissent par être chers. Personne ne peut y échapper. »
Ces données effrayantes corroborent de manière irréfutable cet embouteillage croissant dans l’accès au logement, qui laisse des couches de plus en plus importantes de la population prises au piège dans un scénario cauchemardesque :
« Au troisième trimestre de cette année, chaque logement mis en location dans la province de Barcelone a reçu 444 demandes en seulement dix jours, un nouveau record historique et le symptôme d’une concurrence de plus en plus intense entre les locataires. Selon les données de 2025, pour chaque appartement social attribué par tirage au sort à Barcelone, il y a 170 candidats. Pour le tirage au sort de 238 logements de la promotion publique Illa Glòries en mai 2025, pas moins de 40 300 familles se sont inscrites ».
Il est donc évident que seule une intervention exogène énergique de la part de l’administration publique, empêchant efficacement – en termes d’expropriation – l’exercice du pouvoir monopolistique de la propriété privée, pourrait inverser ou même atténuer la violence immobilière. Mais cette intervention est incompatible avec le caractère classiste de l’État bourgeois et avec la défense du bloc hégémonique qui le soutient : les familles propriétaires de la classe moyenne. Comme le fait valoir Carmona, les secteurs rentiers considèrent comme un anathème toute tentative de réglementation « confiscatoire » qui réduirait leurs revenus colossaux :
« Premièrement, ces secteurs rentiers, qui ont fait de leurs biens immobiliers l’une de leurs principales lignes de défense, ne céderont rien sur le fond de leurs positions. Deuxièmement, leur profil social continue de représenter l’électeur moyen, auquel tous les partis veulent s’adresser et satisfaire, en garantissant la stabilité de la valeur de leurs biens immobiliers, leur rentabilité et leur sécurité juridique ».
Harvey lui-même souligne l’impuissance totale de la « politique sociale » face aux innombrables stratagèmes qui préservent la position intouchable de la défense de la propriété privée :
« Malheureusement, le pouvoir monopolistique de la propriété privée peut être atteint sous sa forme économique par d’innombrables stratagèmes. Si le revenu ne peut être extrait d’une manière, il le sera d’une autre. La politique sociale, aussi bien intentionnée soit-elle, est inutile face à ces innombrables stratagèmes, car le rentier atteindra ses objectifs par tous les moyens ».
La tragédie sociale qui en résulte, et dont nous sommes actuellement témoins, n’est donc pas surprenante. La montée du fascisme rampant n’est en aucun cas étrangère à cette dégradation sociale accélérée provoquée par la violence immobilière.
Burón lui-même formule un diagnostic extrêmement sombre, fondé sur l’impossibilité manifeste de réaliser des changements structurels dans l’accès au logement, malgré la gravité énorme du problème :
« Je suis très pessimiste, car je ne vois pas de bases objectives favorisant un changement structurel. Le niveau de diagnostic est très élevé, mais les investissements publics et privés sont insuffisants en quantité et en qualité pour pouvoir changer cela à court terme, même si le coût d’opportunité de ne pas résoudre cette crise est si élevé que je ne sais pas combien de choses nous pouvons mettre en péril : le taux de natalité est déjà très affecté, la santé mentale, voire l’entrepreneuriat et l’innovation, sans parler des effets générationnels. Beaucoup de mes collègues étrangers me demandent pourquoi personne n’a encore fait de scandale. Je ne sais pas quoi répondre, mais j’espère que quelqu’un le fera à un moment donné (…). La situation semble mauvaise, mais ce serait accepter que mon pays va exploser alors que nous avons fait des choses qui n’étaient pas mauvaises, comme la santé, les retraites, l’éducation ou les infrastructures ».
Ainsi, face à l’impasse dans laquelle s’est retrouvé un secteur clé pour soutenir – jusqu’à ce que le prochain choc mondial détruise l’actuel mirage du pseudo-bien-être – le capitalisme détraqué sous assistance respiratoire, quelles seraient les voies possibles pour débloquer le drame immobilier auquel nous assistons en plein développement ?
Pablo Carmona nous propose un guide qui, partant de la stérilité de l’attente d’une transformation « par le haut », à partir des politiques timorées développées par l’État bourgeois, met l’accent sur la nécessité de dépasser la dynamique frustrante du « mouvementisme » de la « demande et de la revendication », afin d’expérimenter la construction de luttes urbaines qui arrachent le territoire au pouvoir urbanistique et le libèrent des chaînes de la société marchande :
« Le cœur du problème, qui peut être long à percevoir mais qui sera inévitable, est que toute la gauche mouvementiste est plongée dans un terrible manque d’imagination qui, même si ce n’est que momentanément, exclut de ses équations de lutte le facteur étatique dans un système de demandes et de revendications. C’est pourquoi, aussi modestes soient-elles, toutes les expériences qui, aussi marginales qu’elles puissent paraître, tentent d’expérimenter un scénario de faillite de l’État, anticipent ce qui est à venir : un monde où il n’y aura pas de redistribution sans expropriation, où il n’y aura pas de symbiose entre l’État et le Capital (…). Pour conclure et, si l’on veut, comme sentence finale, nous pouvons dire qu’une grande partie des mouvements de lutte doivent apprendre à devenir orphelins. Orphelins de l’État et de la politique de revendication et de revendication. Ce n’est qu’à partir de cet horizon que l’on pourra imaginer des alternatives de lutte à un monde en crise. »
Alfredo Apilánez